9月1日，中國房產(chǎn)信息集團發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年8月上海商品住宅成交均價22026元/平方米，與上月持平；新增供應(yīng)面積69.4萬平方米，環(huán)比（較7月）減少19%，同比（較去年同期）減少13%，成交面積為57.6萬平方米，環(huán)比下滑25%，同比下滑18%。這也創(chuàng)下2005年以來8月上海商品住宅市場成交量的新低。

　　據(jù)中房信分析師薛建雄介紹，2005年開始，網(wǎng)上房地產(chǎn)開始逐月統(tǒng)計成交量和價格。翻查近6年的8月樓市數(shù)據(jù)，2008年8月、2010年8月也是成交較低的兩個年份，但即便是這兩年，上海商品住宅的8月單月成交面積也在70萬-80萬平方米。

　　搜房網(wǎng)分析師湯正魏說，8月上海樓市整體低迷，商品住宅周成交量最高僅為13.7萬平方米?！靶聹臈l”的出臺，進一步削減了市場購買力，同時加大了開發(fā)商的觀望情緒，此外，新增供應(yīng)的銳減也在一定程度上制約了成交量的前進步伐。

　　庫存880萬平方米

　　據(jù)21世紀不動產(chǎn)區(qū)域分析師黃河滔介紹，上海市新房成交量自2月受到調(diào)控影響出現(xiàn)80%以上的下滑，隨后6個月成交呈現(xiàn)漲3月、跌3月的過山車行情。

　　黃河滔稱，近三月新房市場成交量跌幅逐月擴大，不僅有政策、傳統(tǒng)淡季等因素，也有購買力及供應(yīng)逐月減少有關(guān)。在下半年政策面臨再收緊的預(yù)期下，交投雙方的觀望促使樓市成交出現(xiàn)新一輪的回落行情。

　　前述中房信的報告也提到，7月中下旬市場出現(xiàn)一輪上升征兆，主要是供應(yīng)推動的集中成交，實際的市場情況還很不理想。到了8月供應(yīng)量回落，成交量自然下降，導(dǎo)致開發(fā)商銷售業(yè)績?nèi)嫦禄?。?jù)中房信數(shù)據(jù)，8月上海市企業(yè)銷售金額十強的總銷售金額41億元，環(huán)比下滑37%，同比下滑42%。

　　9月1日漢宇地產(chǎn)發(fā)布的一份報告分析，雖然8月是傳統(tǒng)購房淡季，但今年8月上海新房市場成交量為近5個月以來的新低，環(huán)比跌幅也是除2月份外最大的一個月，這說明“滬四條”的效果立竿見影。

　　漢宇地產(chǎn)的報告還提到，本月上海商品住宅供求比達1.18：1。由于大量需求受到抑制，房源積壓嚴重。截止8月底，上海全市一手房庫存面積高達880萬平方米，房源庫存量增加使得開發(fā)商整體推盤節(jié)奏放緩。

　　漢宇地產(chǎn)市場副總經(jīng)理孫文勤稱，近期開盤項目當(dāng)月的平均銷售率，已由去年下半年的60%～70%大幅下降至30%～40%?；诜吭磶齑鎵毫紤]，不少面臨成交受阻問題的項目，為刺激銷售進度，都將加大促銷打折力度，屆時住宅價格有望出現(xiàn)調(diào)整跡象。

　　實質(zhì)性降價未至

　　時至今日，雖然成交低迷、庫存高企，但8月樓市并未出現(xiàn)實質(zhì)性降價。

　　薛建雄說，從單個項目上看，只有少數(shù)樓盤出現(xiàn)幅度稍大的降價，絕大多數(shù)的在售項目近半年來的價格只是穩(wěn)中略降，降幅多數(shù)控制在3%之內(nèi)。這說明8月份市場上還沒有出現(xiàn)大面積的降價潮。

　　德佑地產(chǎn)研究主任陸騎麟也稱，受“滬四條”限購堵漏措施的影響，滬上8月單價3萬-5萬元的中端樓盤成交面積下跌之勢尤甚，跌幅達到了43.4%。不過在中端市場受創(chuàng)嚴重的情況下，上海全市商品住宅的均價只跌了1.1%，依然處于接近2.2萬元的高位，這也從側(cè)面反映了大多數(shù)開發(fā)商并沒有真正下調(diào)房價。

　　而不少開發(fā)商也確實沒有降價沖動。

　　銀億集團銷售部副總監(jiān)王士章直言，從年初到現(xiàn)在市場一直沒有熱點，大多數(shù)開發(fā)商都已經(jīng)不指望今年會有什么大的機遇，“如果等到10月、11月能有熱點，我們會多推一些盤，如果沒有就只能繼續(xù)積壓，反正我們目前也不是很缺錢?！?/P>

　　王士章說，經(jīng)歷了一年多的調(diào)控，眼下房地產(chǎn)行業(yè)的格局是“強者越強，弱者越弱”。一些大型房企的高端項目市場估值較高，銀行愿意以此為抵押，向其放貸，因此不少開發(fā)商并不是很缺錢。

　　但薛建雄認為，目前剛需購買力持續(xù)下降，投資需求不敢貿(mào)然進場，市場回暖的支撐明顯不夠，因此9月份市場將繼續(xù)膠著。但是開發(fā)商高成本融資的背后，說明其財務(wù)狀況并不樂觀，后期的銷售壓力在繼續(xù)增加。所以長遠來看，降價范圍的擴大應(yīng)該只是時間問題。

　　開發(fā)商看淡金九銀十

　　對于9月這個傳統(tǒng)樓市旺季，開發(fā)商并未報太大期望。

　　上海寶華企業(yè)集團有限公司副總裁楊健說，8月成交低迷，預(yù)計9月、10月也好不到哪里去，恐怕今年全年都不會有大起色。面對慘淡行情，開發(fā)商應(yīng)該以一種平常心去主動適應(yīng)，“供應(yīng)多一點，促銷力度大一點，能成交一點是一點?！?/P>

　　楊健說，他們在寶山的一個剛需項目，7月一期開盤時賣得不錯，二期預(yù)計10月上市，屆時銷售怎樣目前也不敢太過樂觀。畢竟大的市場環(huán)境在這里，賣得比較差也沒辦法。

　　王士章更是把眼光放到了年末。他們將一個高端項目定在10月推出，并把銷售的希望寄托在年末，“周邊的其他三四個樓盤也將開盤時間定在了10月，開發(fā)商也抱有同樣的心態(tài)?！?/P>

　　黃河滔同樣對金九銀十不報太大期望，這兩個月成交量或會有所反彈，但如果價格未有調(diào)整甚至隨之而上，預(yù)計其回升幅度及周期有限。黃河滔認為，目前相對于購房者，開發(fā)商更為焦慮，迫于資金、業(yè)績等壓力，開發(fā)商采取加快推盤策略的可能性逐漸遞增。

　　銷售策略生變

　　21世紀不動產(chǎn)1日發(fā)布的一份報告中稱，受季節(jié)性因素及政策再收緊等因素的制約，試探與觀望短期內(nèi)將是未來市場的主旋律。而開發(fā)商推盤節(jié)奏與單批次供應(yīng)量也必然隨之有所調(diào)整。在供應(yīng)結(jié)構(gòu)上開發(fā)商銷售策略已有變動。

　　前述中房信的報告稱，8月底上海樓市突迎一輪供應(yīng)小高潮。8月最后5天的供應(yīng)量達到24.3萬平方米?？梢姟敖鹁陪y十”當(dāng)前，開發(fā)商推盤意愿有所提升。

　　21世紀不動產(chǎn)的報告則提到，據(jù)了解，8月份所有獲取預(yù)售證的3萬平米以上項目中，七成單價在2.45萬元以上，且該些樓盤中部分項目已將開盤節(jié)點延至9月。

　　而據(jù)漢宇地產(chǎn)統(tǒng)計，8月成交單價在4萬元之上的公寓項目成交套數(shù)為153套，環(huán)比跌幅接近三成。

　　黃河滔分析，在投資及剛性需求分別因限購及購房成本等因素遠離市場后，開發(fā)商選擇在此時集中供應(yīng)滿足改善性需求的項目，體現(xiàn)了其角逐9月的意圖。預(yù)計9月新增供應(yīng)項目的去化水平將成為今年樓市風(fēng)向標，決定下半年樓市的供銷走向。

　　陸騎麟也說，在持續(xù)高壓的調(diào)控背景下，9、10月份的成交有反彈可能，但其成色必然會有所減退。只有房價下跌才能換取當(dāng)前調(diào)控政策的松懈，從而促成樓市的回暖。